2012年影响社区协会的五大问题- 2012年9月

          我的律师生涯中有很大一部分都是为了 共同利益团体, 教育居民和董事会，帮助他们了解自己的权利和社区的价值.  随着每一年的结束, 经常有人问我，一年中影响社区协会的最重大问题是什么.  以下是2012年影响社区协会的五大问题.

(1)记录复制策略

我听到的是:“我要你所有东西的副本, 因为我已经交了评估费, 我不会付钱的.”

          业主经常要求社区协会复印某些账簿和记录.  这些请求通常非常广泛，对协会来说可能非常昂贵.  为了使协会有效运作，这种成本必须转嫁给所有者.  In the past, 协会没有被要求有一个正式的成本表，以便向业主收取合理的费用来复制账簿和记录.  现在法律变了.  Effective July 1, 2012, 房主协会和公寓协会想要向业主收取复制费用和制作账簿和记录相关的人工费用，必须采用成本表.

          维吉尼亚州议会已修订维吉尼亚州法典第55-510(D)条《现金网官网》，规定. 在根据本条向信誉良好的会员提供任何帐簿和记录的副本之前, 协会可征收或征收费用, 反映合理的材料和人工成本, 不得超过实际成本. 收费只可按照董事会根据本款通过的成本表征收. 成本明细表应(i)明确材料和人工费用, (ii)平等适用于所有信誉良好的成员, 及(iii)在提出要求时提供给提出要求的成员.

          此外，弗吉尼亚州议会还修订了弗吉尼亚州法典第55-79条.74.《现金网官网》第1(D)条规定. 在提供任何帐簿和记录的副本之前, 单位业主立案法团可征收费用, 反映合理的材料和人工成本, 不得超过实际成本. 收费只能按照执行机关根据本款通过的费用表征收. 成本明细表应(i)明确材料和人工费用, (ii)平等适用于所有信誉良好的单位拥有人, 以及(iii)在提出请求时提供给提出请求的单位所有者.

          在过去的一年里，协会已经预料到了这一变化.  我看到关于这一法律变化的问题越来越多.  如果你的业主协会或公寓协会没有采取这样的政策, 我建议协会联系其律师，对他们的政策进行审查，并采用正式的成本计划.

(2)拖欠评估.

我听到的是:“我们有一个拖欠贷款的房主，他相信他也拖欠了抵押贷款, 但银行并没有取消抵押品赎回权.  我们没有收到会费. What can we do?”

          许多房主因为最近失业，或者因为他们是小企业主，而生意由于经济疲软而下降，所以没有按时支付他们的评估.  因为大多数拖欠贷款的房主的抵押贷款资不抵债, 已经没有钱来支付协会的账单了.  因此，社区协会开始缺乏必要的资金.

          我建议协会特别注意他们的预算和“坏账”计划。.  每个社区协会理事会都需要了解其管理文件中包含的、弗吉尼亚州法律规定的收集权力的性质.  最重要的是，他们必须有一个收集策略，并承诺执行它.  我发现自己在过去的一年里参加了一些会议，专门讨论协会有什么工具可以从拖欠业主那里收集.  In addition, 各委员会一直在询问是否有可能修改其文件，以提供更广泛的收集权力.

(3)对董事会行动的不信任.

我听到的是:“我们协会的董事会最近通过了一项修正案.  他们的行为是非法的.  What can I do?”

          或许，我在2012年注意到的最重要的一件事是，人们越来越不信任董事会的行动.  我发现，越来越多的房主正在仔细审查董事会选择使用协会资金的方式.  They are angry.  在过去的一年里，我发现我被要求审查协会的预算.  我也被要求参加更多的会议.

          对许多房主来说，这是一个艰难的时期.  我建议董事会牢记这一点, try to be more open, 并在会议期间为房主提供额外的时间来表达他们的担忧和提出问题.  我发现这有助于成员(1)对这个问题感觉更好, (2)更充分地理解董事会决定采取行动的原因.

(4)延期维修.

我听到的是:“屋顶, playground equipment, pool, sidewalk, exterior of building, mailboxes, 我们协会没有足够的钱来进行所有的维护.  What can we do?”

          因为经济, 丧失抵押品赎回权和高拖欠率, 许多协会已经削减了维护费用, 只关注那些至关重要的修复，而对其他需要的修复视而不见.  这是一种危险的做法，因为那些曾经“小”的修理很快就会变成“大”的修理.  我发现等待修理只会延长不可避免的事情, ultimately, 导致更高的净成本.  最好能及时完成这项工作.  至少，制定并实施一个行动计划.

          我建议协会考虑为维护和资本改善提供贷款.  如果协会有资格的话, 贷款利率很低，现在是投资的好时机, at least, consider this option.

(5)租金限制.

我听到的是:“我们有几个业主无法出售他们的公寓，协会的租赁限制禁止他们出租.  我们不想让房子丧失抵押品赎回权.  What can we do?”

          在过去的几年里, 我接到了公寓协会董事会成员打来的无数电话，他们要求我起草一份协会管理文件的修正案, 限制该物业允许的租户数量.  This year, however, 随着房屋销售萎缩, 止赎率上升, 犯罪行为也在增加, 我看到了一种新的趋势.  协会回避了租赁限制.

          In addition, 我回答了越来越多来自业主和董事会成员的问题，他们问我是否有可能获得艰苦条件豁免，以及是否有可能放弃租赁限制.

Written by Jeffrey A. Hunn.